Jeśli nie przygotujesz się dobrze, możesz zniechęcić kupujących lub popsuć relacje z lokatorem. Z tego artykułu dowiesz się, kiedy sprzedaż z najemcą się opłaca, co mówi prawo i jak przeprowadzić proces bez stresu.
Czy można sprzedać mieszkanie z najemcą?
Tak – prawo tego nie zabrania. Umowa najmu nie wygasa automatycznie w momencie sprzedaży nieruchomości. Nowy właściciel „dziedziczy” najemcę – i może kontynuować wynajem lub wypowiedzieć umowę zgodnie z jej zapisami i przepisami.
Kiedy sprzedaż z najemcą to atut?
gdy kupującym jest inwestor, który szuka mieszkania z gotowym dochodem pasywnym,
gdy umowa najmu jest krótka, dobrze skonstruowana i najemca jest bezproblemowy
gdy czynsz jest rynkowy (lub wyższy), a lokal dobrze utrzymany.
W takich sytuacjach najemca może by wartością dodaną, a nie przeszkodą.
Kiedy obecność najemcy może zaszkodzić sprzedaży?
gdy kupującym ma być osoba prywatna, która chce od razu zamieszkać,
gdy umowa najmu jest długoterminowa i trudna do wypowiedzenia,
gdy najemca nie współpracuje, utrudnia dostęp do mieszkania lub nie dba o lokal,
gdy wysokość czynszu jest znacznie zaniżona.
W takich przypadkach kupujący może zażądać obniżki ceny lub całkowicie się wycofać.
Jak rozmawiać z najemcą sprzedaży?
Przede wszystkim – uczciwie. Najemca ma prawo wiedzieć, że lokal będzie sprzedawany
i że potencjalni kupujący mogą go oglądać.
Dobre praktyki:
ustal z najemcą terminy i zasady prezentacji,
daj mu poczucie bezpieczeństwa – np. że nie zostanie wyrzucony „z dnia na dzień”,
zaproponuj benefit – np. zniżkę na czynsz, jeśli pomoże w sprzedaży,
przygotuj się na pytania o przyszłość najmu – z punktu widzenia nowego właściciela. W takich przypadkach kupujący może zażądać obniżki ceny lub całkowicie się wycofać.
Co mówi prawo? Co z wypowiedzeniem umowy najmu?
jeśli umowa najmu była zwykłą umową cywilnoprawną, obowiązuje nadal – z nowym właścicielem jako wynajmującym.
jeśli była to umowa najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, mogą obowiązywać inne warunki wypowiedzenia.
Kupujący może wypowiedzieć umowę zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jeśli np. zamierza korzystać z mieszkania osobiście – ale musi to zrobić zgodnie z określonymi terminami i warunkami. Warto skonsultować się z prawnikiem przed podpisaniem umowy sprzedaży.
Co robić, by nie stracić na sprzedaży z najemcą?
sprawdź, czy Twoje ogłoszenie kierujesz do właściwej grupy (inwestorzy vs klienci prywatni),
przygotuj pakiet dokumentów – umowa najmu, protokół, harmonogram wpłat,
zadbaj o dobry kontakt z najemcą – to on może pomóc (lub przeszkodzić) w sprzedaży,
rozważ wcześniejsze rozwiązanie umowy lub jej renegocjację, jeśli blokuje potencjał mieszkania.
💡 PODSUMOWANIE
Sprzedaż mieszkania z najemcą to nie przeszkoda – to szansa, o ile dobrze przygotujesz ofertę i przekażesz kupującemu jasną sytuację prawną i finansową. W wielu przypadkach to właśnie my znajdujemy inwestora, który szuka takich okazji – i nie przeraża się najemcą, tylko widzi w nim... gotowy dochód.
Masz mieszkanie z najemcą i chcesz je sprzedać? Napisz – sprawdzimy, czy sprzedaż z lokatorem będzie opłacalna, a jeśli trzeba, doradzimy, jak uporządkować formalności i znaleźć odpowiedniego kupującego.